雨总（716团队蓝小雨），跟你学到很多，真心感谢！现有一事，紧急求教：

问题：我近期准备入手了一个的临街社区独立底商，但想请教是否值得购买投资。

位置及商铺情况：在上海老城区，大的地理位置不错，但临的是小马路，面积210米，底商为地下一层商铺（只有临街有独立入口，独立卫生间）。

但因为是地下，没有门头，没有橱窗，只有沿楼向下的入口，可以摆个灯箱在入口处；商铺内有一定的采光是通过靠楼边的采光井，每天估算三小时左右光线，通风还可以，有中央空调。

经营范围：除餐饮外的任何商业。周边情况介绍：总体来说目前的小马路人流不多，目测3-5分钟过1行人，1-2分钟过1汽车。

现经营的一层商铺有70%出租，盖楼建成大概4-5年，有美容、典当、干洗、美发、药店、望远镜专卖等，剩下的空置。

传不久在350米左右会有地铁，已看到施工，会有一定的新增客流从该小马路经过（但因距离和周边小区人群位置的关系，估计能有些提升，不会大增）。

目前该楼地上一层临街商铺二手售价4万元/米，二层上面的住宅二手售价3.8万左右元/米，目前该地下一层商铺的朋友转让价格为5900元/米，物业费含空调11.8元/月，朋友出国两年找人帮忙看着，找的人没去经营，一直是毛坯，当然因为地下也不好出租。

个人分析：

优势，朋友原价转的商铺价格低，有空间；大的地理位置好。

劣势，物业费贵，因为是地下一层，租户不接受，出租非常难。

雨总（716团队蓝小雨）请指点，能买吗？

716团队蓝小雨回复

哥们好：）

既然哥们你好着急，那我也着急，咱们就直说了啊，说的不好，勿介意。

1、从风水上说，进门就下楼梯，不吉。现在做买卖的，多少会请人看看风水，光这一条，就是致命伤。

2、你投资要算回报率。投资这座商铺，大概需要60万资金。如果你把这60万投资到其他地方，你心里最好有个比较，看谁跑得更快？别搞成田忌赛马呀。

对，权衡，我相信你手头上的项目，不该只有这一颗苗吧，呵呵：）

3、你只说了商铺周围小环境（实话说，介绍很详细，说明哥们你是个做事比较扎实和精细之人），但我觉得似乎还不够。不知道是否做了如下调查：

其他非商业中心的地下商铺经营和招租情况如何？（地铁、商超、商场不算）他们价格如何？商业旺地的地下商铺跟非中心区不具可比性（北京西单商业街上也有地下商铺，但人家成规模了，而且是在旺地）。

当找到类似的，有可比性的商铺，你才好感觉这个项目是否有发展潜力。

4、非商业旺地，就这点人流量，生意即使开张，那也是撑不死饿不着，那人家跑到这里做买卖，图什么？就为了图你的房租便宜？可房租便宜是因为有硬伤呀。

你来设想一下，本来路上人就少，哪位顾客还愿意猫腰往地下室钻？哇，不会有啥危险吧，不会是黑店吧，要是哪位哥们带着女友，我相信他和她都是坚决不会去逛的！

单身逛街的女孩，嗯，是主流人群，但她会下去吗？单身男性逛街？非主流人群，不值得考虑。不为别的，这座地下商铺门太小，且不成规模！

呵呵，咱们做买卖，首先要考虑顾客心理状态吧。要不门口站位迎宾女生？MD，这想法是劳民伤财的损招。

最重要的俩点是：“朋友原价转的商铺价格低 + 朋友出国两年找人帮忙看着，找的人没去经营，一直是毛坯。”哥们，这句话太有杀伤力啦，呵呵，要不咱们深挖一下。

你来设想。放着60万的投资，他去委托旁人找经营方，而且两年都没招到，他就不着急？

他就没点行动？我的判断是，他是招数使尽，但无果！说明市场根本不认！为啥不认？

面积大小不合适、物管费高、地下商铺、门店大门、商铺位置等等吧，全都或部分不理想。如果你是经营方在挑选商铺时，是不是要找十家八家做比较？

好，我认为这座商铺跟其他商铺在竞争中全部落败！

好，继续说。如果是你买下这座商铺，你有本事能在3个月到半年时间出租出去吗？

这座商铺最大卖点是什么？核心竞争力？如果你想出租，没别的办法，必须便宜！

好嘛，一旦便宜出租，你乐意吗？你的投资回报率有保证吗？因为商铺需要人来“养旺”的，前期超便宜是必须的。

还有，你再来设想一下，什么行业适合经营这座商铺？家俱、家居？不合适，降低档次，面积也不够。服装？不行，因为服装销售讲究扎堆。花店？

见不到阳光啊；餐饮？物业不让做；礼品店？不需要这么大面积；理发店？不靠谱；想来想去，我也没想到啥好办法。既然行业没有特别合适的，咱们没办法出租呀。

最后说一句，那个所谓的“朋友原价转的商铺价格低”，商业上可以讲朋友，但再讲哥们友谊，也不至于捂了两年后还能原价转让吧，这有点超想象了。

我的感觉是，他不是在讲朋友友情，而是希望保本收回投资，这就什么？这是击鼓传花呀！靠，哥们，你可别当最后一个接花人啊，即使表面看是朵花，那也是仙人掌的花！小心扎手。

做生意，切忌贪图小便宜。我从来不信天上掉落馅饼的事情，赚钱还是踏实来的可靠一些。哥们你认为呢？

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